CHANCEN- & RISIKOAUFKLÄRUNG

 

Durch den Erwerb einer oder mehrerer Wohnungseinheiten in einer angebotenen Liegenschaft, erwachsen dem Käufer Vorteile und Verpflichtungen, die andere Kapitalanlagen nicht oder nur in eingeschränkter Form bieten. Der Käufer erwirbt reelles Eigentum in Form einer Sachwertinvestition, der aufgrund der aktuell steigenden Nachfrage einen natürlichen Inflationsausgleich, man könnte gar einen Inflationsschutz meinen, und vor  starken Wertschwankungen bieten kann. Dies ist bei Wertpapieren, Lebensversicherungen oder anderen Sparanlagen im gleichen Maße nicht der Fall.

Aufgrund der günstigen Kaufpreise und attraktive Mietpreisentwicklungspotentiale, im Vergleich zu anderen Großstädten, eignet sich der Erwerb von Eigentumswohnungen in Berlin hervorragend als Instrument zur Sicherung zukünftig erhöhter Renditen und Vermögenssteigerung oder zur Altersvorsorge. Käufer einer vermieteten Wohnungseinheit erwerben langfristig eine Eigentumswohnung mit Mietzinsen oftmals als Rentenzahlungssurrogat mit parallelem Wertsteigerungspotential und hinterlassen gleichzeitig ihren Erben einen bleibenden, kapitalisierbaren Wert.

Einkommensteuerliche Vorteile können sich für Käufer, die ihre erworbene Eigentumswohnung vermieten, durch investitionsbezogene Abschreibungen ergeben. Bei Einsatz von Fremdkapital können die Abschreibungen zusätzlich erhöht werden und weitere einkommensteuerliche Abschreibungen erzielt werden. Durch den Fremdkapitaleinsatz wird nicht nur das schon angesparte Kapital für parallele Investitionen geschont, sondern vor allem kann ein Hebeleffekt, bezogen auf die eingesetzten finanziellen Mittel, erzeugt werden, der zu einer Erhöhung der Rendite führen kann. Für einen Investor ist es daher nicht nur möglich, sondern war in der Vergangenheit auch verstärkt interessant, mit geringem Initiierungsaufwand und regelmäßigen Einnahmenunterschussausgleichszahlungen Vermögen aufzubauen.

Beratungen für den Erwerber durch hierfür beauftragte Personen, werden mit fundamentalen Informationen und Daten sorgfältig erstellt und vorbereitet. Eine Garantie für den Eintritt der wirtschaftlichen, steuerlichen und sonstigen Zielen kann jedoch nicht gegeben werden. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass jeder Investor sich vor allem über die wirtschaftlichen, steuerlichen und marktgegebenen Chancen und Risiken auch eigenständig informieren sollte.

 

Langfristigkeit
Der Kauf einer Immobilie sollte aus wirtschaftlichen wie auch steuerlichen Gründen grundsätzlich als langfristige Vermögensanlage gesehen werden. Daher sollte eine langfristige Fremdkapitalfinanzierung neben einem langfristig ausgerichteten Anlagehorizont gewählt werden.

 

Werthaltigkeit
Auch wenn in der Vergangenheit Eigentumswohnungen in Deutschland regelmäßig Wertzuwächse genossen haben, die teilweise erheblich über der allgemeinen Preissteigerungsrate lagen, kann der Immobilienmarkt dennoch ständigen, teilweise überraschenden Schwankungen, die unter anderem auch stark von den Konjunkturzyklen beeinflusst werden, unterliegen. Es ist daher möglich, dass ein zeitpunktbezogener Verkauf  zu einem Verlust führen kann.

 

Wirtschaftlichkeit und Einkommensteuerliche Vorteile
Die Rehfeldt 8 Grundstücksgesellschaft mbH als Verkäuferin wie auch die eingesetzten Makler oder Vertriebsbeauftragte geben betreffend der Wirtschaftlichkeit und der einkommensteuerlichen Vorteile einer Investition in diesem Rahmen keine Zusicherungen ab und übernimmt diesbezüglich keine Verantwortung. Es ist keiner der vorgenannten Parteien ermächtigt, verbindliche Aussagen hierzu zu treffen.

Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die steuerlichen Rahmenbedingungen, insbesondere die Rechtsprechung, die Beurteilung durch die Finanzverwaltung, die Steuergesetze und die Steuersätze sich in Zukunft ändern können und die Investition beeinflussen kann.

 

Vermietbarkeit, Mietendeckel, Wohngeld, Instandsetzungen und dergleichen
Preis- und Mietzinssteigerungen für Immobilien können nicht aus der Vergangenheit abgeleitet oder garantiert werden. Bei gebrauchten Immobilien besteht stets das Risiko verdeckter Mängel, die auch für Experten nicht sofort erkennbar sind. Die Wirtschaftlichkeit kann durch eine Kaufpreisfinanzierung mit geringem oder gar ohne Eigenkapital, durch Zinssteigerungen, Wohngelderhöhungen und möglichen Leerstand der Wohnungseinheit unter Umständen negativ beeinträchtigt werden.

Ein nicht vollkommen absehbares Risiko liegt in der Zahlungsfähigkeit des Mieters. Bei Leerstand kann es zu einem vollständigen Mietausfall kommen, ohne dass laufende Verpflichtungen zur Wohngeldzahlung entfallen. Das Mietsteigerungspotenzial kann auch durch überproportionalen Anstieg der umlagefähigen Nebenkosten (z.B. Müllabfuhr, Be- und Entwässerung, Grundsteuer und ähnlichen) begrenzt werden. Durch die in den letzten Jahren in Deutschland allgemein stark gestiegenen Mietnebenkosten, kann eine Erhöhung der Nettomiete unter Umständen erschwert werden.

Der am 18.06.2019 in Berlin beschlossene und aktuell stark diskutierte „Mietendeckel“ führt in seiner derzeitigen Form dazu, dass die Mieten sowohl im Bestand als auch in der Neuvermietung in den nächsten fünf Jahren nicht mehr erhöht werden können. Erwartungsgemäß können bis zu dem Zeitpunkt, in dem das Gesetz in Kraft tritt (Januar 2020), weiter Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete sowie Indexmieterhöhungen versendet werden und auch Neuvermietungen gemäß den geltenden Regelungen der Mietpreisbremse vorgenommen werden. Es scheint zum heutigen Zeitpunkt des Senatsbeschlusses Juni 2019 durchaus wahrscheinlich, dass das Gesetz so ausgestaltet sein wird, dass der jeweilige Mieter nach Wirksamwerden des Gesetzes einen Rechtsanspruch innehaben wird, eine Absenkung der Miete zu verlangen, sofern diese oberhalb der noch festzusetzenden Mietobergrenze liegt. Gegebenenfalls können sogar Rückzahlungsansprüche auf die dann zu viel gezahlte Miete geltend gemacht werden. Ein Absenkungsanspruch für Bestandsmieten, die über der zukünftigen Mietobergrenze liegen, soll ebenso Bestandteil des Gesetzes zur Mietobergrenze werden, obgleich fraglich bleibt inwiefern dieser schlussendlich wirksam werden wird.

Reparaturen, die innerhalb der Wohnungseinheit am Sondereigentum anfallen, muss der Eigentümer grundsätzlich alleine, auf eigene Kosten durchführen lassen. Hat der Mieter die Schäden jedoch verursacht, kann dieser hierfür vom Eigentümer in Anspruch genommen werden. Sollte der Mieter allerdings zahlungsunfähig oder eine Kaution nicht vorhanden bzw. zu gering sein, belasten diese Kosten in erster Linie den Eigentümer, bis die Forderung vom Mieter ausgeglichen wird. Reichen für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum die im Wohngeld enthaltenen Vorauszahlungen für laufende Instandsetzungen und die Rücklagen nicht aus, so kann die Gemeinschaft gegen den Willen einzelner Eigentümer eine Sonderumlage beschließen. Wohnungseigentümer haften gesamtschuldnerisch. Wegen einer Forderung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, kann im Wege der Vollstreckung auch der einzelne Eigentümer überproportional belastet werden.